部分杠杆率接近80%,带来居高不下的空置率,未来房价会降吗?

2019-12-03 07:40:42 

影响房价走势的因素很多,但最终最直接、最关键的因素是供求关系,而住房市场的需求与居民的消费能力密切相关。当国内居民背负巨额贷款时,他们的消费能力就会下降,从而影响房价走势。那么现在中国居民的杠杆率是多少?根据最新数据,截至2018年底,中国住宅部门的杠杆率为53.2%,即平均而言,中国居民每月的债务负担占其可支配收入的一半以上。每个人都知道正常的债务压力应该是他们月收入的30%左右。现在居民的这种杠杆率显然给居民带来了巨大的生活压力,这仍然是居民的平均杠杆率。在一些地区,居民的杠杆率甚至接近80%。例如,浙江居民的杠杆率高达76%,居民的生活压力更大。

为什么中国居民的杠杆率持续上升?所谓居民杠杆率实际上是居民债务与可支配收入的比率,所以居民杠杆率实际上是由于提前消费或从银行贷款中购买大量资产。在这方面,居民杠杆率上升的最大原因在于购房贷款。根据目前的房价水平,一所房子需要借几百万甚至几百万美元。只要住房市场上仍然存在贷款买房的情况,居民的杠杆率就会继续上升,这也是银行在过去两年一直收紧贷款的原因。数据显示,2017年底,中国居民贷款债务为40.5万亿元,同比增长21.4%。这是因为居民热衷于贷款买房。只是在过去的20年左右,房地产市场才继续呈现出火爆的趋势,房地产市场的规模越来越大。数据显示,截至2017年底,全国城市住房总量已达到2.7套,平均每个中国家庭一套。此外,截至2018年10月,中国房地产总值已达65万亿美元。

当然,在居民杠杆率导致房地产市场规模不断扩大的背景下,也存在一些问题,其中最重要的是住房空置率过高。正是因为居民继续借钱买房,市场上的许多人才拥有多套房子。个人买家手中有几十甚至几百栋房子。除了他们通常住的房子,所有的房子都是空的,尤其是在一些新城区。这种空置率现象越来越严重,晚上几乎看不到开灯的家庭。虽然目前没有权威数据显示中国的住房空置率达到了什么水平,但市场上的一般公众认为大约有30%,也就是说,十分之三的房屋是空置的,这是对房地产市场资源的严重浪费。如果这些空房得到充分利用,它们肯定能满足所有居民的生活需要。甚至一些专家通过各种数据最终得出结论,“中国有足够60亿人居住的房子”。总之,中国绝对不缺房子。

因此,笔者认为,在居民杠杆率高的背景下,未来市场房价有可能下降。首先,居民杠杆率过高挤压了居民消费空间,导致居民住房需求持续下降。第二个原因是,在过去的20年里,居民大量举债买房,导致住房空置率上升。住房市场显然供过于求。居民没钱买房,市场供过于求。面对这种情况,房价怎么能不下跌呢?因此,对于购房者来说,如果需求不是很急,那么最好等一段时间,然后可能会有更多的优惠来买房。

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